Non à l'expulsion d'une famille de commerçants !

Bonjour.

Est-ce que nos remarques porteraient leurs fruits ?

Est-ce que les commentaires pertinents des personnes qui suivent ce dossier de près sur Facebook et comme signataires de notre pétition auraient poussé les décideurs à réfléchir quelque peu ?

C'est loin d'être gagné malheureusement.

Certes cette nouvelle annonce sur le site "Le Bon coin" semblerait, en première lecture, plus raisonnable que celle diffusée initialement par un membre ayant pour pseudo "MAIRE".

Et pourtant si l'on approfondit et analyse un temps soit peu, on s'aperçoit très vite des énormités et incohérences, même sans connaître le dossier comme notre collectif le maîtrise lui.

Alors oui, premier vrai point positif, contrairement à l'annonce initiale, c'est bien une agence d'enseigne nationale avec une bonne réputation et apparemment de l'expérience et de l'expertise qui commercialise ce fonds.

Nos détracteurs pourraient donc se délecter de nous faire enfin taire sur la question du conflit d'intérêts que nous n'avons "jamais" évoqué contrairement à ceux et surtout celles que l'on sent très vite agacées dès que nous publions des documents factuels pour étayer nos questionnements et vous faire part de nos inquiétudes ou de nos suppositions.

En effet, nous étions simplement interloqués de découvrir que le numéro de téléphone sur la première annonce était celui de Monsieur le Maire de Saint Nizier, numéro qu'il semble utiliser pour son activité d'agent immobilier également.

Nous comprenons donc que cette situation pouvait s'avérer embarrassante et discutable même si bien évidemment, le fonds de commerce n'a jamais été commercialisé directement par l'agence pour laquelle ce monsieur semblerait être un simple mandataire. Et nous n'avons d'ailleurs jamais avancé cette hypothèse.

Revenons au sujet principal de cette publication: L'annonce officielle de la vente d'un fonds de commerce par une agence spécialisée dans ce type de bien.

Malheureusement, dès les premières lignes, force est de constater que cette annonce n'a sans doute pas été rédigée par un agent immobilier expert en vente de ce type de commerce bien spécifique ou du moins qu'elle semble lui avoir été dictée.

Commençons par le prix de vente toujours aussi hallucinant au vu du prix d'achat au liquidateur judiciaire il y a à peine 3 ans et sans aucun bilan positif depuis (sauf si peut être nous arrivons à sauver nos amis gérants d'ici 1 mois et demi).

Sur quels critères d'expertise s'appuie la personne qui a estimé ce bien ?

Sachant qu'aucun agent immobilier n'a pu visiter l'établissement depuis mars 2021 car successivement occupé par les deux couples de gérants, c'est assez curieux et nous vous en faisons démonstration très facilement.

La fixation du prix du fonds de commerce résulte d’un accord négocié entre le vendeur et l'acheteur basé sur la valeur du fonds de commerce estimée en prenant en compte le montant de chacun des éléments d’exploitation*:

_ L'estimation des actifs incorporels

_ La clientèle

_ L'évaluation par le chiffre d'affaires

_ L'évaluation par le bénéfice reconstitué

_ Le droit au bail

_ Les actifs immobilisés

_ Les actifs circulants

* Détail pour l'évaluation d'un fonds de commerce :


https://www.entreprises.cci-paris-idf.fr/web/reglementation/developpement-entreprise/droit-affaires/comment-evaluer-un-fonds-de-commerce#:~:text=Cette%20m%C3%A9thode%20consiste%20%C3%A0%20d%C3%A9gager,d'%C3%A9valuation%20par%20profession).

Il est donc IMPOSSIBLE que l'agence immobilière en charge de cette vente soit dans la capacité de répondre à ces nombreuses questions pour justifier du prix affiché.

De plus, les photos présentées datent de presque un an voir plus. Ce qui prouve qu'aucun agent immobilier ne soit rentré dans l'établissement pour les réaliser directement et surtout dernièrement.
Les huisseries sont encore en bois alors qu'elles ont été changé il y a plusieurs mois.
Il semblerait que la photo de l'épicerie date de l'époque du couple Blain, les gérants de 2021.
Une seule photo de la cuisine qui essaie de mettre en valeur 4 fours dont l'un "crame" totalement les Pizzas quand on essaie de l'utiliser, même quand l'on est expert en la matière (soirée pizzas samedi dernier avec un pizzaoili professionnel).
Aucune photo des caves non plus dont l'une semble ne pas être aux normes (HACCP) car il faut marcher sur le sol en terre pour accéder à la chambre froide positive.
La négative quant à elle est bien posée sur une dalle mais elle est en panne depuis des mois. La mairie refusant de la faire réparer.
Il n'y a pas de photo des extérieurs non plus, terrasse, façade, parking..?
C'est étonnant quand on connaît la beauté de ce bâtiment et que l'on sait que nos amis Angélique et Jérémy, les gérants actuels, ont été récompensés par la municipalité du prix du fleurissement 2022 lors de la cérémonie des vœux du Maire en janvier 2023, quelques jours après l'annonce de leur expulsion et à laquelle ils avaient préféré ne pas participer, leur établissement étant ouvert le vendredi soir.
Est-ce que la personne qui a fourni les photos préfère éviter que d'éventuels repreneurs ne fassent le parallèle avec la photo de notre page Facebook ou celle dans le bel article réalisé par un vrai journaliste du journal Le Progrès Villefranche et Beaujolais ?
Il est certain que c'est compliqué de prendre des photos de la façade en ce moment pour venter les atouts de ce commerce et pour le coup, nous en sommes totalement responsables c'est vrai, mais pas coupables.

Bref, ce sont exactement les mêmes photos que sur l'annonce publiée lors de l'appel d'offre pour les gérances en 2021 et 2022, sans doute à l'époque où la personne qui les a prises pouvaient encore pénétrer avec fierté dans cet établissement.

Nous sommes donc face à une annonce mise en ligne par une agence qui n'a apparemment pas visité le bien et qui ne possède aucun éléments tangibles pour en faire son estimation mais tout cela n'est que simple hypothèse. J'invite d'ailleurs toutes personnes intéressées par notre combat a contacter l'agence en question pour obtenir des renseignements sur le bien ...

Peut-être que cette agence s'appuie sur les résultats et la fréquentation de 2016...?

À l'époque bennie dite "des Filles".

Un duo de mères de famille du village a tenu ce commerce en tant que propriétaires du fonds pendant quelques années et la clientèle et le chiffre d'affaires étaient au rendez-vous.

Elles ont vendu ce fonds à la personne qui a malheureusement conclus son expérience à Saint Nizier d'Azergues par une liquidation judiciaire en 2020. C'est à ce moment là que la municipalité a racheté ce fonds 35 000 €. 

Ok, ce commerce tournait apparemment fort jusqu'en 2016...

Avant covid, guerre en Ukraine, liquidation de 2020, faillite des premiers gérants, inflation extrême et sous l'ère d'un autre conseil municipal également.

N'oublions pas non plus que "les filles" n'étaient pas un couple et donc qu'elles avaient des conjoints qui avaient également des revenus... Ce n'est pas le cas de nos amis Angélique et Jérémy, idem à l'époque de Sylvie et Olivier, les gérants précédents. 

Autre point essentiel, contrairement à l'annonce précédente éditée par "MAIRE" , ORPI Direct Habitat, l'agence désignée, ne précise pas les raisons de cette vente.
À savoir, la non reconduction de bail que l'initiatrice de notre mouvement à traduit avec sincérité et grande émotion par "EXPULSION".

En revanche vous pourrez constater que la sobriété est de mise contrairement à l'annonceur précédent.

Certes il y a toujours cette idée quelque peu utopique d'un "Fort potentiel de développement" et les mensonges concernant la cuisine "équipé et fonctionnelle" mais disparue celle d'une forte attractivité grâce à deux courses automobiles par an (désert total dans les rues du centre village dimanche dernier malgré le passage des voitures de rallye entre 2 spéciales) et les nombreux commerces, à savoir 2 restaurants, 1 salon de coiffure, 1 bar, 1 épicerie bio/tradi et un magasin à la ferme) si l'on ne compte naturellement pas le plus gros établissement, celui mis en vente.
Pas de bureau de tabac ni de boulangerie/pâtisserie pour un village aux "nombreux" commerces, c'est léger comme argument c'est vrai et visiblement l'agence immobilière a été plus pragmatique à ce sujet.

Exit également l'idée d'être dépositaire de la Française des jeux ou de relais colis.
Sur ce dernier point, Le grenier de Saint-Nizier, épicerie traditionnelle et bio, ayant déjà fait la demande aux deux entreprises leaders du secteur s'est vu essuyer un refus des commerciaux car le Village de Saint Nizier d'Azergues est trop excentré de leurs tournées.

Dernier point troublant, l'annonce dit que ce bien n'est pas soumis au DPE.
Alors concernant la partie commerciale de l'établissement, cela reste à vérifier, mais en ce qui concerne l'appartement, il est impossible de louer un bien sans DPE.

Nous pourrions également parler du loyer toujours affiché à 900€/mois alors que l'on ne parle plus de gérance mais d'achat. Cela veut tout simplement dire que les éventuels candidats devront ajouter cette sommes à leur remboursement de prêt professionnel pour payer au moins 70% du prix d'achat car aujourd'hui sans apport, aucune banque nous vous suit. Ou alors l'acheteur payera cash ? Hypothèse assez improbable.

Pour conclure, bien que nous sommes loin d'en avoir fini avec ce dossier, nous avons encore le sentiment que cette annonce a été faite dans la précipitation et sans aucun élément sérieux.

Il n'y a même pas la date à laquelle ce commerce sera disponible...

Alors oui, bien évidemment cette annonce va attirer de nombreuses et nombreux curieux que la municipalité a pour habitude d'appeler "des candidats", soit disant 35 candidatures lors du second appel d'offre pour gérance mais seulement 3 visites.

Mais soyons sérieux, aucun professionnel de l'hôtellerie restauration ne peut mordre à un tel amson? Si?!

Selon des calculs très approximatifs, le fonctionnement de cette affaire, si elle est vendue entre 50 et 70 000€ (loyer, crédit, assurances, énergie, charges, fond de roulement...) devrait atteindre un coup mensuel compris entre au moins 2500 et 3000 € sans compter les deux ou trois salaires à verser et les charges qui les incombent.    Nous vous rappelons que Monsieur le Maire se serait paraîtrait t'il engagé au près de la maman de l'apprenti en situation de handicap à ce que les repreneurs du commerce le garde en contrât de formation. 

Bien entendu, nous imaginons que tous les points relevés dans cette démonstration seront abordés et les questions comblées après l'expulsion de nos amis comme bien évidemment les photos, le DPE ...etc.

Mais au vu de la situation actuelle et des éléments historiques de ce commerce, qu'en sera t'il pour L'ESTIMATION RÉELLE faite par de VRAIS EXPERTS comme le sont les agents immobiliers de chez ORPI?

...

La suite au prochain épisode...

https://www.leboncoin.fr/bureaux_commerces/2304408298.htm